Sehr geehrter Herr Gerichtspräsident

Sehr geehrte Damen und Herren

Ich beziehe mich auf Ihre Verfügung betreffend Zustellung vom 4. Februar 2021 in rubrizierter Angelegenheit und stelle die folgenden

Anträge:

Das Marktwertgutachten ZGO 2019 22 des […] betreffend die Liegenschaft […] vom 17. März 2020 ist mangelhaft und aus dem Recht zu weisen; es ist für die Liegenschaft ein Obergutachten (neues Gutachten) einzuholen.

Die Kosten des Gutachtens von […] sind der Beklagten aufzuerlegen, eventualiter sind sie auf die Gerichtskasse zu nehmen.

Sämtliche Verkehrswertschätzungen der […] namentlich betreffend die folgenden Liegenschaften: […] sind mangelhaft und aus dem Recht zu weisen und es ist für sämtliche vorerwähnte Liegenschaften ein Obergutachten (neues Gutachten) einzuholen.

Die Kosten der Gutachten […] bzw. von […] sind der […] GmbH bzw. […] aufzuerlegen (der Entschädigungsanspruch entfällt), eventualiter sind diese Kosten auf die Gerichtskasse zu nehmen.

Begründung:

Vorbemerkung

Die Kläger haben mit Eingaben vom 12. Mai 2020, 4. August 2020, 25. November 2020 und 23. Dezember 2020 um Einsicht, in die den Gutachten zugrundeliegenden Unterlagen ersucht. Über neun Monate und zahlreiche Eingaben der Kläger später stellt sich nun heraus, dass Gutachter […] das Schreiben der Beklagten vom 29. Januar 2020 offenbar nicht mehr auffinden kann und keine Unterlagen, auch nicht solche, die Grundlage seiner Gutachten bilden, aufbewahrt hat.

Damit werden nicht nur die gesetzlichen Aufbewahrungsfristen verletzt; die Gutachten erfüllen auch die Anforderung des ordnungsgemässen Zustandekommens sowie den Anspruch an Vollständigkeit, Nachvollziehbarkeit (Klarheit) und Schlüssigkeit nicht. Darüber hinaus drängen sich Zweifel an der fachlichen Kompetenz, insbesondere von […] auf (vgl. dazu nachfolgend Rz. 8 ff.). Die Gutachten sind mangelhaft. Folglich ist eine andere sachverständige Person für die Erstellung von Obergutachten (neuen Gutachten) beizuziehen.

Zu den Anträgen Ziff. 1.1. und Ziff. 1.2.: Gutachten von […]

Das Schreiben vom 29. Januar 2020 der Beklagten an den HEV enthielt offenbar weitere Angaben, welche Eingang in das Marktwertgutachten […] des […] vom 17. März 2020 fanden (vgl. S. 4 des Gutachtens des HEV). Das Schreiben wurde in Verletzung der gesetzlichen Aufbewahrungspflichten nicht aufbewahrt und entsprechend bleiben auch der Inhalt des Schreibens und damit die Grundlagen des Gutachtens den Klägern verborgen. Das Gutachten ist unvollständig, nicht nachvollziehbar und bereits deshalb mangelhaft.

Ergänzend sind die folgenden, der Beklagten anzulastenden Umstände anzufügen, welche das Gutachten unverwertbar machen: Aus den von nachgereichten Unterlagen (den Klägern mit Verfügung vom 22. April 2020 zugestellt) ergibt sich, dass die Beklagte das Dokument «Liegenschaftenübersicht» zustellte. Es handelt sich dabei um ein Dokument vom 26. Juni 2014, welches von der Schwyzer Kantonalbank (SZKB) erstellt wurde. Herr von der SZKB schreibt zu den in der «Liegenschaftenübersicht» genannten Werten das Folgende: «Bei den gelisteten Werten handelt es sich um bankinterne Belehnungswerte, welche seinerzeit von unserem bankeigenen Schätzer für unsere bankinternen Zwecke erhoben wurden. Die Beklagte hat durch Vorlage dieser tiefen Belehnungswerte den Gutachter zu beeinflussen versucht, was ihr offensichtlich auch gelang, zumal der vom HEV ermittelte Verkehrswert bezeichnenderweise just CHF 100’000 über den internen Werten der SZKB liegt (CHF 1’345’000 (SZKB) VS. CHF 1’445’000 (HEV)). Für die Vorlage dieser bankinternen, sehr tiefen Belehnungswerte durch die Beklagte bestand keine Notwendigkeit, zumal sie für eine Schätzung schlicht nicht benötigt werden.

Es versteht sich von selbst, dass im aussergerichtlichen Bereich in der Regel abgemacht wird, welche Unterlagen dem Gutachter zur Verfügung gestellt werden dürfen. Da vorliegend die gerichtliche Steuerung des Prozesses leider komplett fehlte, reichte die Beklagte somit auch Dokumente ein. die einzig ihren Partikularinteressen und dem Ziel dienten, den Gutachter mit möglichst tiefen Vorgaben zu «Verkenrswerten» zu beeinflussen: das Gutachten von […] leidet an erheblichen und unheilbaren Mängeln und ist unbrauchbar. Aufgrund des treuwidrigen Verhaltens der Beklagten ist Gutachter […] befangen, zumal er kaum die vor ihm vorgenommene Bewertung, trotz Kenntnis der gesamten Umstände, revidieren wird. Es ist für die Liegenschaft in […] daher ein Obergutachten (neues Gutachten) einzuholen.

Dass das Gutachten von […] unbrauchbar ist, ist einzig auf das treuwidrige Verhalten der Beklagten zurückzuführen, eventualiter auf die vorliegend bis zur Übernahme durch den neuen Präsidenten des hiesigen Gerichts leider praktisch nicht existente Prozessleitung. Die nutzlos gewordenen Gutachterkosten sind daher vollumfänglich der Beklagten aufzuerlegen, eventualiter sind sie auf die Gerichtskasse zu nehmen.

Abschliessend halte ich fest, dass die aufgeführten Mängel, Unzulänglichkeiten und fehlenden Informationen lediglich beispielhaft und keinesfalls abschliessend sind und auf keinen Fall eine Stellungnahme im Hinblick auf die Verfügung vom 22. April 2020 bzw. vom 10. Dezember 2020 darstellen. So wurde dem Gutachter insbesondere auch verschwiegen, dass es sich bei der Mieterin […] um die Enkelin der Beklagten handelt, welche zu Vorzugskonditionen mietete. Die von der Beklagten vorgelegte Miete wurde unkritisch im Gutachten übernommen. Die Kläger behalten sich ausdrücklich weitere Ausführungen zum Gutachten von […] für den Fall vor, dass dieses wider Erwarten im vorliegenden Verfahren Verwendung finden sollte.

Zu den Anträgen Ziff. 2.1. und Ziff. 2.2.: Gutachten von […] GmbH

[…] listet in seinem Schreiben vom 29. Januar 2021 Korrespondenz auf, die zwischen den Parteien stattgefunden haben soll. Mit Verfügung vom 18. August 2020 des BG Höfe wurde unter anderem aufgefordert, sämtliche für die Erstellung der Expertise von den Parteien, und/oder der […] AG zur Verfügung gestellten Unterlagen einzureichen. Bis heute und trotz mehrmaliger Fristansetzung durch das Gericht, liegen diese Unterlagen nicht vor.

Zum Schreiben vom 29. Januar 2021 von […] ist das Folgende anzumerken:

[…] hat offenbar keinerlei Unterlagen aufbewahrt. Damit bleiben auch die Grundlagen seiner Gutachten den Klägern gänzlich unbekannt, die Gutachten leiden an einem schwerwiegenden Mangel, sie sind weder schlüssig, vollständig noch nachvollziehbar; […] hat überdies gegen die gesetzlichen Aufbewahrungsfristen verstossen.

Die Angaben vom […] im Schreiben vom 29. Januar 2021 sind überdies unvollständig und irreführend. […] erhielt am 6. März 2020 über den Service «Smartsheet» von den Klägern Baukostenabrechnungen sowie Kauf- und Renovationszeitpunkte der Liegenschaften. Entgegen den Ausführungen von haben die Kläger keine Mieterspiegel zur Verfügung gestellt, was sich ohne Weiteres aus der von […] eingereichten Korrespondenz ergibt. Im E-Mail vom 06.03.2020 bietet denn auch folgendes an: «Falls Sie weitere Angaben (Mieterspiegel etc.) benötigen, lassen Sie es mich bitte wissen.» Mieterspiegel wurden folglich also von den Klägern nicht zur Verfügung gestellt und hat bei den Klägern auch nie nach solchen gefragt.

Mieterspiegel bilden offensichtlich Grundlage der Gutachten von […] (vgl. die Liste der Schätzungsgrundlagen in seinen «Gutachten»). Auch in den Gutachten von […] wurden mutmasslich die Vorzugsmieten zugunsten von Familienangehörigen der Beklagten eingesetzt. So gibt es z.B. beim Gutachten zur Liegenschaft […] eine verblüffende Übereinstimmung mit den effektiv von Familienmitgliedern bezahlten Mietzinsen, welche nicht der Marktmiete entsprechen (so ist z.B. […] im Wohn- und Bürohaus Nachmieter und zahlt trotz Umbau 2018/2019 (Investitionen von CHF 250’000.-) CHF 9’000.- weniger Miete als die Vormieter).

Nun macht es aber aus Sicht der Kläger keinen Sinn, solche Vorzugsmieten unkommentiert dem Gutachter zuzustellen. Wie die Mietwerte aller Liegenschaften in Besitz von Herr […] gelangen konnten, ist nicht bekannt. Fest steht aber, dass diese Informationen nicht von den Klägern zur Verfügung gestellt wurden. Am Besichtigungstermin vom 05.03.2020, an welchem die Kläger auch zugegen waren. hat […] Herr […] einen grauen Bundesordner mit Unterlagen zu den Liegenschaften zur Verfügung gestellt.

Der Inhalt dieses grauen Bundesordners ist den Klägern bis heute leider verborgen geblieben. Warum in seinem Schreiben nicht erwähnt, dass ihm auch noch ein grauer Bundesordner übergeben wurde, ist mit Blick auf die Verfügung des Bezirksgerichts Höfe vom 28. August 2020 schlicht nicht nachvollziehbar, weckt jedoch erhebliche Zweifel an der fachlichen Kompetenz und Unabhängigkeit von […] und schliesst die Verwendung der Gutachten von […] bereits per se aus.

[…] hat mit der Eingabe vom 29.01.2021 bereits mehrere Male die vom Gericht angesetzten Fristen verpasst und kommt auch mit der Eingabe vom 29. Januar 2021 seiner Pflicht zur Rechenschaftsablage und Vorlage der für die Beurteilung seiner Gutachten zwingend notwendigen Unterlagen nicht nach. Das Verhalten von […] hat zu einer erheblichen Verschleppung des vorliegenden Verfahrens geführt.

Schliesslich weckt auch die folgende Bemerkung von […] Zweifel an seiner fachlichen Kompetenz: «Es liegt ein Kaufvertrag vom 08.09.1980 vor. Es ist mir leider nicht möglich [] festzustellen, ob der damalige Kaufpreis dem effektiven Wert der Liegenschaft entspricht, aber ich denke, man kann davon ausgehen.» Wie […] zu diesem Schluss kommt, ist nicht nachvollziehbar. Dies umso mehr, wenn man bedenkt, dass er das Dokument, welches er erwähnt, gar nicht aufbewahrt und wohl auch keine Kenntnisse zu den Umständen des dannzumaligen Vertragsabschlusses hat.

Sämtliche Gutachten von sind mangelhaft und aus dem Recht zu weisen. Es sind für die in den Anträgen Ziff. 2 genannten Liegenschaften Obergutachten (neue Gutachten) einzuholen.

Die Kosten der von […] erstellten «Gutachten» hat dieser selbst zu tragen, eventualiter sind die Kosten anf die Gerichtskasse zu nehmen.

Abschliessend halte ich fest, dass die aufgeführten Mängel, Unzulänglichkeiten und fehlenden Informationen lediglich beispielhaft und keinesfalls abschliessend sind und auf keinen Fall eine Stellungnahme der Kläger im Hinblick auf die Verfügungen vom 22. April 2020 bzw. vom 10. Dezember 2020 darstellen Die Kläger behalten sich ausdrücklich weitere Ausführungen zu den «Gutachten» von […] bzw. der […] GmbH für den Fall vor, dass wider Erwarten im vorliegenden Verfahren keine Obergutachten (neues Gutachten) eingeholt werden sollten.

Weiteres Vorgehen

Abschliessend erlaube ich mir den Hinweis, dass das rubrizierte Verfahren nun seit Februar 2016, d.h. seit fünf Jahren, beim angerufenen Gericht hängig ist. Das Gericht wird höflich ersucht, die Prozessleitung an die Hand zu nehmen, die Parteien und die neu zu ernennenden Gutachter prozessual eng zu führen und das Verfahren unter Einhaltung der prozessualen Rechte der Parteien zügig voranzutreiben.

Mit vorzüglicher Hochachtung