Tag 2577 Stellungnahme zu Gutachten mit Analyse Fahrländer

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Sehr geehrter Herr Gerichtspräsident

Sehr geehrte Damen und Herren

Ich beziehe mich auf die Verfügung des Bezirksgerichts Höfe vom 21. Mai 2021, mit welcher die Frist zur Einreichung von Ergänzungsfragen und Erläuterungen zu den eingereichten Gutachten freundlicherweise bis zum 14. Juni 2021 erstreckt wurde. Hiermit reiche ich namens und im Auftrag der Kläger innert Frist die Stellungnahme mit Ergänzungsfragen und Erläuterungen ein und stelle die folgenden

Anträge:

Es ist für die Liegenschaften […] je ein zweites unabhängiges Gutachten einzuholen.

Antrag betreffend Gutachten der […] GmbH

Hauptantrag: Das Marktwertgutachten der […] GmbH vom 24. März 2020 ist aus dem Recht zu weisen und es ist ein Obergutachten (bzw. ein neues Gutachten) einzuholen.

Eventualantrag: Sollte das Gericht wider Erwarten der Auffassung sein, dass das Gutachten trotz der aufgeführten Mängel ergänzt und korrigiert werden kann, so hat der Gutachter die folgenden Ergänzungsfragen zu beantworten und das Gutachten umfassend zu überarbeiten:

  • Warum wurden die Bewirtschaftungskosten zur Berechnung des Kapitali-
  • sierungssatzes nicht aus den effektiven Abrechnungen der letzten Jahre hergeleitet? Warum sind die stattdessen verwendeten Werte nicht erklart?
  • Wie wurden die Bewirtschattunoskosten stattdessen berechnet oder ge.
  • schätzt?
  • Wie sind die Marktmietpotenziale entstanden (Herleitung der Berech-nungsfaktoren)?
  • Wie erklären sich die Werte der Marktmietpotenziale unter den tatsächlich erzielten Vorzugs-Mietwerten (-4,5%)?
  • Warum liegt der Verkehrswert so nahe bei dem Belehnungswert aus dem Jahr 2012 SZKB?
  • Wie kann es sein, dass die Verkehrswerte auch viele Jahre später immer noch auf dem Niveau von 2012 (SZKB Belehnungswerte) liegen? Welche Erklärungen gibt es dafür?
  • Warum wurde der Umbau von 2018 in der Bewertung nicht berücksichtigt?
  • Die Beklagte hat in der Vergangenheit wiederholt behauptet, diesen Umbau aus eigenen Mitteln bzw. von ausgeliehenen Mitteln una
  • nicht aus Mitteln des Nachlasses finanziert zu haben. Wurde Herr […] von der Beklagten instruiert, den Wert der Liegenschaft um den Betrag der Umbaukosten tiefer auszuweisen?
  • Wie ist der nachhaltige Mietwert von CHF 1’719 für die 5 ½-Zimmer-Wohnung zu erklären, wenn der Mietzins ab dem Jahr 2001 CHF 2’550 betragen hat und in der Zwischenzeit und vor dem Einzug der heutigen Mieter eine aufwändige und somit wertsteigernde Sanierung stattgefunden hat?
  • Wir bitten um Stellungnahme zu den Kritikrunkten im Metagutachten I und zur Vornahme der notwendigen Anpassungen im Gutachten

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. zu Lasten der Beklagten.

[…]

BEGRÜNDUNG:

Antrag Ziff. 1: Zweites Gutachten für die Liegenschaften gemäss Antrag 1

Das Gericht hat für sämtliche in Antrag Ziffer 1 aufgeführten Liegenschaften ein zweites Gutachten einzuholen. Verkehrswertschätzungen zu Liegenschaften sind keine exakte Wissenschaft. Mit einem zweiten unabhängigen Gutachten für diese Liegenschaften wird sichergestellt, dass ein ausgewogener (angenommener) Ver kehrswert zustande kommt und Ausschläge der Verkehrswerte gegen oben und unten vermieden werden können. Basis eines allfälligen Mittelwertes dürfen dabei nicht die bisher vorliegenden fehlerhaften Verkehrswertschätzungen von […] und […] GmbH sein.

Zu den Gutachten von […] GmbH Anträge 2-8.

Vorbemerkungen

Die Gutachten der […] GmbH leiden an unheilbaren Mängeln

Die Kläger haben die Gutachten der […] GmbH (nachfolgend […]) bezüglich ihres Aufbaus, der methodischen Ausführung, der eingesetzten Werte (z.B. Marktmieten) sowie der best practice von Fahrländer Partner Raumentwicklung AG (nachfolgend «FP»), analysieren lassen (nachfolgend «Metagutachten 1»).

Es hat sich herausgestellt, dass die Schätzungen der […] substanzielle methodische und fachliche Unzulänglichkeiten aufweisen. Die Gutachten sind lückenhaft und nicht durchwegs nachvollziehbar und die angewandte Schätzmethode gilt nicht als best practice gemäss SVS zur Ermittlung von Verkehrswerten (dazu im Einzelnen nachfolgend). Aus den in den Metagutachten von FP festgestellten gravierenden Mängeln der Marktwertgutachten von muss geschlossen werden, dass […] nicht in der Lage ist, ein fachgerechtes Gutachten zu erstellen.

Neben den festgestellten gravierenden fachlichen und methodischen Mängeln, wird nachfolgend aufgezeigt, dass […] auch die faktischen Grundlagen (Raumprogramm, Mieten, Renovationen etc.) seiner Gutachten unvollständig und/oder falsch erfasst hat, was die Gutachten unbrauchbar macht. Es müssen daher zwingend, für sämtliche durch geschätzten Liegenschaften, neue Gutachten eingeholt werden.

Die von […] eingesetzten potenziellen Marktmieten liegen unter den effektiv erzielten Mieten

Vergleicht man die effektiven Mietwerte mit den von […] potenziellen Marktmieten, fällt auf, dass das Marktmietpotenzial von […] eingesetzter durchgängig tiefer als die tatsächlich erzielten Mieten eingeschätzt wurde. Im Extremfall kam es zu einer Differenz von – 21,2%.

Diese negative Abweichung ist erklärungsbedürftig, insbesondere wenn man bedenkt, dass es sich vorliegend bei den effektiven Mieten meist nicht um Marktmieten, sondern um Vorzugsmieten gegenüber Familienmitgliedern handelt (vgl. dazu nachfolgend).

Die von […] ermittelten Verkehrswerte liegen auffällig nah bei den Belehnungswerten der Schwyzer Kantonalbank (SZKB) vom 4. bis 6. Dezember 2012 (Schätzungsdatum der Liegenschaften in […]

Der Vergleich der von […] ermittelten Verkehrswerte mit der Werteliste der SZKB (siehe Klageantwort, Beilage 15), welche die Beklagte den Gutachtern mutmasslich zwecks Beeinflussung zur Verfügung gestellt hat, zeigt auf, dass der Beeinflussungsversuch erfolgreich war. Die Abweichungen der vor ermittelten Verkehrswerte zu den Werten gemäss SZKB sind minimal (mit Ausnahme der Liegenschaft […]. Darüber hinaus muss festgehalten werden, dass die Beklagte den Gutachter mutmasslich auch nicht über die Art und das Zustandekommen der Werte unterrichtet hat; dies kann leider nicht mehr nachvollzogen werden. weil Herr […] die entsprechende Korrespondenz nicht aufbewahrt hat.

Erstaunlicherweise weichen die Verkehrswerte des Gutachters welche im selben Jahr 2012 (!) im Auftrag der Credit Suisse erstellt worden sind, klar nach oben ab (siehe Klageantwort Beilagen 10, 11, 12, 13, 14).

Herr […] Filialleiter SZKB, schrieb am 29. Februar 2016 zu den Werten auf der Liste der SZKB: «Bei den gelisteten Werten handelt es sich um bankinterne Belehnungswerte. welche seinerzeit von unserem bankeigenen Schätzer für unsere bankinternen Zwecke erhoben wurden. Es handelt sich in der Regel um Ertragswerte. Anlässe waren die Finanzierung des Objektes [2011] und die Finanzierungsregelung im Zusammenhang mit dem Erwerb des sog. […] 2013. Mit Ausnahme des Objektes […] wurden alle Objekte von unserem Schätzer besichtigt. Die Schätzungsberichte sind rein bankinterne Dokumente. Wir bitten Sie um Ihr Verständnis, dass diese nicht herausgegeben werden können.». Bei den Werten der SZKB handelt es sich somit gerade nicht um Verkehrswerte. Die Übereinstimmung der aktuellen Verkehrswerte mit den internen Belehnungswerten von 2012 der SZKB (vgl. dazu nachfolgend), sind erklärungsbedürftig.

Die Gutachten von […] leiden überdies an unheilbaren prozeduralen Mängeln

[…] war trotz gerichtlicher Aufforderung nicht in der Lage, die seinen Gutachten zugrunde gelegten Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Damit erfüllen die Gutachten die Anforderungen des ordnungsgemässen Zustandekommens solcher Gutachten sowie den Anspruch an Vollständigkeit, Nachvollziehbarkeit (Klarheit) und Schlüssigkeit nicht. Die Kläger halten an den Ausführungen, insbesondere an ihren Eingaben, u.a. vom 15. Februar 2021 und 8. März 2021 vollumfäng lich fest und verweisen darauf. Die Gutachten weisen schwere prozedurale Mängel auf und sind unbrauchbar. Der Gutachter hat daher auch keinen Anspruch auf Entschädigung (es ist gemäss Androhung in der Verfügung des Bezirksgerichts Höfe vom 10. Dezember 2020 vorzugehen).

[…] ist befangen

[…] hat mehrere Male die vom Gericht angesetzten Fristen verpasst und ist seiner Pflicht zur Rechenschaftsablage in keiner Art und Weise nachgekommen. Darüber hinaus irritieren die belegtermassen unzutreffenden Aussagen in seinem Schreiben vom 29. Januar 2021 betreffend Mieterspiegel. Entgegen den Ausführungen von […] haben die Kläger ihm keine Mieterspiegel zur Verfügung gestellt (vgl. Eingabe vom 15. Februar 2021, Rz. 9 ff.). Die von ihm geschätzten Marktmieten, welche teilweise weit unter den aktuellen Vorzugsmieten liegen, werfen Fragen zu seiner Befangenheit auf. Völlig unverständlich mit Blick auf die Verfügung des Bezirksgerichts Höfe vom 28. August 2020 ist überdies, warum […] in seinen Stellungnahmen nicht erwähnt, dass ihm von der Beklagten auch noch ein grauer Bundesordner übergeben wurde. Auch diese Vorfälle führen dazu. dass […] befangen ist und die Gutachten von […] nicht verwendet werden können und aus dem Recht gewiesen werden müssen.

Zur Verkehrswertschätzung KTN […] Gemeinde […] Wohn- und Geschäftshaus […]

Analyse der Verkehrswertschätzung der […] durch FP

Zum Aufhan des Gutachtens von […]

FP führen aus, dass die Nachvollziehbarkeit der Verkehrswertschätzung nicht überall gegeben ist (Metagutachten 1, S. 10). Sie weisen insbesondere auf die folgenden Mängel hin:

  • Gemäss FP sollten mindestens die Grundbucheinträge, wie Rechte und Lasten der Dienstbarkeiten erwähnt oder mindestens als Anhang beigefügt werden. Da solche Einträge wertrelevant sind, wird das Gutachten als unvollständig beurteilt (S. 10, Metagutachten 1)
  • Gemäss FP ist nicht nachvollziehbar, ob die verwendeten Entwertungen gerechtfertigt sind, zumal Kostenangaben und Kommentare zu vergangenen Investitionen in die Immobilie fehlen (S. 10, Metagutachten 1). Anmerkung der Kläger: So bleibt beispielsweise unkommentiert, dass im Jahr 2018 die 5 ½ Zimmer Wohnung aufwändig saniert wurde (Investitionsvolumen von CHF 0,25 Millionen aus dem Nachlassvermögen).
  • Da auf die Zonenzugehörigkeit und deren baurechtliche Wirkung nicht eingegangen wird, sind gemäss FP Aussagen zum Nutzungspotential oder dessen Werteffekt nicht möglich. Das Gutachten ist diesbezüglich unvollständig (S. 10, Metagutachten 1).
  • Zu prüfen wären gemäss FP auch Ökorisiken am Bau oder im Baugrund und allfällige öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen (S. 11, Metagutachten 1).
  • Fehlend ist gemäss FP auch die Grundstücks- und Objektdokumentation mittels aussagekräftiger Fotos. Aussagen über die Objektqualität, den Ausbaustandard und den Zustand sind damit nicht möglich (S. 11, Metagutachten 1).
  • Gutachter […] indexiert den ermittelten Verkehrswert auf den Todestag xx. xxx 2014 von […] sel. Dabei fällt auf. dass er für das Jahr 2014 den Index 1066.1 und für das Jahr 2020 den Index 1046.3 verwendet. Das würde bedeuten, dass sich der Immobilienmarkt zwischen 2014 und 2020 negativ entwickelt hätte, was insbesondere für Wohnnutzungen nicht zutrifft.
  • […] beschreibt zudem den verwendeten Index nicht. (S. 19, Metagutachten 1)

Methodik ist gemäss FP unzulänglich

Gemäss FP ist auch die verwendete Methodik fehlerhaft. Die Mischwertmethode wird gemäss FP für die Ermittlung des Verkehrswertes (= Marktwertes) als ungeeignet qualifiziert und entspricht nicht der best practice (S. 11, Metagutachten 1).

Auch die Lageklassemethode zur Ermittlung des Landwertes entspricht gemäss FP nicht mehr dem aktuellen Stand der Wissenschaft und wird heute nur noch als Hilfs-methode empfohlen (Metagutachten 1, S. 11).

Die Tabellen zur Bestimmung des wirtschaftlichen Alters und des Mietpreisniveaus weisen gemäss FP Abweichungen zur neusten Literatur der SVKG und der

SEK/SVIT auf. die im Gutachten nicht erklärt werden und damit nicht nachvollziehbar sind (S. 11, Metagutachten 1).

Marktmietpotenzial ist gemäss FP höher

Die potenzielle Marktmiete der 5 ½-Zimmer-Maisonettewohnung wird von FP rund 1.58-mal höher als von […] geschätzt. Die von eingesetzte Marktmiete des Büros wird hingegen als marktkonform beurteilt. Für die von […] nicht berücksichtigten Parkplätze wird ein Potential von rund CHF 60 pro Platz und Monat geschätzt (S. 11, Metagutachten 1).

Diskontierungssätze / Kapitalisierungssätze sind gemäss FP zu hoch bzw. zu tief

FP schätzt den Diskontierungssatz mit 2.8% höher ein als Gutachter (2.35%). Auf der anderen Seite scheinen die eingesetzten Bewirtschaftungskosten überhöht. Schliesslich geht FP von einem tieferen Kapitalisierungssatz aus, wiederum zu einem höheren Verkehrswert führt (S. 11. Metagutachten I).

Zusammenfassung und Fazit

Bereits die im Metagutachten 1 von FP festgestellten gravierenden methodischen und inhaltlichen Fehler und Mängel zeigen, dass die Ergänzung des bestehenden Gutachtens sinnlos wäre. Dazu treten die in den Vorbemerkungen aufgeführten prozeduralen Mängel und die nachfolgend aufgeführten falschen faktischen Grundlagen der Gutachten.

Das von […] festgestellte wirtschaftliche Alter entspricht nicht den Tatsachen

Der Ausbaustandard der Liegenschaft KTN […] wurde von Gutachter […] tief eingeschätzt. In der Objektbeurteilung beschreibt er diesen folgendermassen: «Der Innenausbau, die Baumaterialien und die Installationen sind von einfacher Qualität und genügen nur teilweise dem heutigen Standard.» (S. 4, des Gutachtens von […]). Die Kläger hatten bei der Begehung einen anderen Eindruck erhalten. Sie beurteilen den Innenausbau als luxuriös. So sind etwa in Küche und Waschküche durchgehend Geräte von V-Zug verbaut, es gibt zwei Nasszellen und ein begehbarer Ankleideraum. Alle Maler- und Schreinerarbeiten sind sehr frisch und die verwendeten Materialien von offensichtlich hoher Qualität. Das erstaunt auch nicht, wenn man bedenkt, dass im Jahr 2018 CHF 250’000 in den Innenausbau der Liegenschaft investiert wurde (vgl. dazu nachfolgend Rz. 23). Leider hat es der Gutachter unterlassen, hier – wie in Gutachten üblich – eine aussagekräftige Fotodokumentation beizufügen, aus welcher der Ausbaustandard ersichtlich wird (vgl. Rz. 12 Spiegelstrich 5).

Das wirtschaftliche Alter von «Rohbau 2 – Fenster» ist nicht von 1987 (S. 6 des Gutachtens […]) sondern offensichtlich neuer, von 2018.

Die Rubrik «Ausbau – Gipser-, Schlosser-, & Schreinerarbeiten, Boden, Wand, & Deckenbeläge, Plattenarbeiten, Malerarbeiten» ist fälschlicherweise mit 1973 datiert, Gutachten […] S. 6). Diese Arbeiten wurden jedoch im Jahr 2018 durchgeführt.

Nicht nachvollzichhare Annahmen zu den Marktmieten

Von 2001 bis und mit Oktober 2017 wurde die 5 ½ Zimmer-Wohnung im ersten und zweiten Stock zu einem Mietzins von monatlich CHF 23’550 (Fam. Tiefenthaler) vermietet.

Bei Auszug dieser Mieter hat der Erbschaftsverwalter festgestellt, dass die Liegenschaft nicht mehr vermietet werden kann. Er führte aus: «Die Zwischennutzung ist im gegebenen Zustand nicht möglich.». Deshalb wurde die Wohnung innen aufwändig saniert. Dem Erbschaftsverwalter wurde dafür eine Abrechnung über CHF250’000 zugestellt.

Nach der Renovation, ab 1. Mai 2018, wurde die Wohnung an […] vermietet und ein Vorzugsmietzins von CHF 1’800 (im Mieterspiegel jährlich ausgewiesen: CHF 21’600 p.a.) verlangt und von Gutachter (wohl) gestützt darauf eine (offensichtlich viel zu tiefe) Markmiete von CHF 1’719 berechnet (Gutachten S. 9). Angesichts der Renovation ist die tiefe Miete doppelt erklärungsbedürftig, zumal die Vormieter für dieselbe Wohnung vor der Renovation und seit dem Einzug im Jahr 2001 bereits CHF 2’550 bezahlten.

Zusammenfassung zum Hauptantrag (Antrag Zift. 2.1.) und zum Eventualantrag (Antrag Ziff. 2.2)

Hauptantrag: Das Gutachten weist unheilbare methodische und fachliche Mängel auf, es ist unvollständig und basiert auf einer nicht der best practice entsprechenden Schätzmethode. Daneben liegen dem Gutachten unzutreffende Fakten zugrunde (wirtschattliches Alter. nicht berucksichtigte Renovationen etc. und nicht nachvollziehbare Annahmen zu den Marktmieten. Das Gutachten ist aufgrund der fachlichen, methodischen und prozeduralen Unzulänglichkeiten unbrauchbar. Es ist daher ein neues Gutachten einzuholen.

Eventualantrag: Sollte das Gericht wider Erwarten der Auffassung sein, dass das Gutachten trotz der aufgeführten Mängel ergänzt und korrigiert werden kann, so hat der Gutachter die folgenden Ergänzungsfragen zu beantworten und das Gutachten umfassend zu überarbeiten:

  • Warum wurden die Bewirtschaftungskosten zur Berechnung des Kapitalisierungssatzes nicht aus den effektiven Abrechnungen der letzten Jahre hergeleitet? Warum sind die stattdessen verwendeten Werte nicht erklärt?
  • Wie wurden die Bewirtschaftungskosten stattdessen berechnet oder geschätzt?
  • Wie sind die Marktmietpotenziale entstanden (Herleitung der Berechnungsfaktoren)?
  • Wie erklären sich die Werte der Marktmietpotenziale unter dem tatsächlich erzielten Vorzugs-Mietwert (-4,5%)?
  • Warum liegt der Verkehrswert so nahe bei dem Belehnungswert aus dem Jahr 2012 SZKB?
  • Wie kann es sein, dass die Verkehrswerte auch viele Jahre später immer noch auf dem Niveau von 2012 (SZKB Belehnungswerte) liegen? Welche Erklärungen gibt es dafür?
  • Warum wurde der Umbau von 2018 in der Bewertung nicht berücksichtigt?

  • Die Beklagte hat in der Vergangenheit wiederholt behauptet, diesen Umbau aus eigenen Mitteln bzw. von […] ausgeliehenen Mitteln und nicht aus Mitteln des Nachlasses finanziert zu haben. Wurde Herr […] von der Beklagten gebeten, den Wert der Liegenschaft um den Betrag der Umbaukosten tiefer auszuweisen, z.B. durch die Instruktion, dass der Umbau im Gutachten nicht berücksichtigt werden soll?

  • Wie ist der nachhaltige Mietwert von CHF 1’719 für die 5 ½-Zimmer-Wohnung zu erklären, wenn der Mietzins ab dem Jahr 2001 CHF 2’550 betragen hat und in der Zwischenzeit und vor dem Einzug der heutigen Mieter eine aufwändige und somit wertsteigernde Sanierung stattgefunden hat?

  • Wir bitten um Stellungnahme zu den Kritikpunkten im Metagutachten 1 und zur Vornahme der notwendigen Anpassungen im Gutachten.

Verkehrswertschätzung KTN […] Gemeinde […] Wohn- und Geschäftshaus/ EFH […]

Analyse der Verkehrswertschätzung der […] durch FP

Zum Aufbau des Gutachtens von […]

FP führen aus. dass die Nachvollziehbarkeit der Verkehrswertschätzung nicht überall gegeben ist (Metagutachten 1, S. 13). Sie weisen insbesondere auf die folgenden Mängel hin:

  • Gemäss FP sollten mindestens die Grundbucheinträge, wie Rechte und Lasten und Dienstbarkeiten erwähnt oder mindestens als Anhang beigefügt werden. Nicht nur fehlt der im Gutachten erwähnte Grundbuchauszug vom 31.01.2020; vielmehr führt […] gemäss FP fälschlicherweise auch aus, es bestünden keine wertvermehrenden oder wertvermindernden Rechte oder Lasten, obwohl am 21. April 2014 ein Wohnrecht auf Lebenszeit zugunsten der Beklagten in das Grundbuch eingetragen wurde. Das Gutachten wird von FP als unvollständig beurteilt (S. 13, Metagutachten 1).
  • Gemäss FP ist nicht nachvollziehbar, ob die verwendeten Entwertungen gerechtfertigt sind. zumal Kostenangaben und Kommentare zu vergangenen Investitionen in die Immobilie fehlen (S. 13, Metagutachten 1). Anmerkung der Kläger: So bleibt beispielsweise unkommentiert, dass im Jahr 2015 eine Dachlukarne mit Badezimmer eingebaut wurde (Baugleich mit der Lukarne […] aus dem Jahr 2013, vgl. dazu nachfolgend Rz. 45 Spiegelstrich 2).
  • Da gemäss FP auf die Zonenzugehörigkeit und deren baurechtliche Wirkung nicht eingegangen wird, sind Aussagen zum Nutzungspotential oder dessen Werteffekt nicht möglich. Das Gutachten wird diesbezüglich von FP als unvollständig beurteilt (S. 13, Metagutachten 1).

  • Zu prüfen wären gemäss FP auch Ökorisiken am Bau oder im Baugrund und allfällige öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen (S. 13 f., Metagutachten 1).

  • Fehlend ist gemäss FP auch die Grundstücks- und Objektdokumentation mittels aussagekräftiger Fotos. Aussagen über die Objektqualität, den Ausbaustandard und den Zustand sind damit nicht möglich (S. 14, Metagutachten 1).

Methodik ist gemäss FP unzulänglich

Gemäss FP entspricht die von verwendete Mischwertmethode nicht der best practice. Die Mischwertmethode wird für die Ermittlung des Verkehrswertes (= Marktwertes) von FP als ungeeignet qualifiziert (S. 14, Metagutachten 1).

Auch die Lageklassemethode zur Ermittlung des Landwertes entspricht gemäss FP nicht mehr dem aktuellen Stand der Wissenschaft und wird heute nur noch als Hilfsmethode empfohlen (S. 14, Metagutachten 1).

Überdies weisen auch die Tabellen zur Bestimmung des wirtschaftlichen Alters und des Mietpreisniveaus Abweichungen zur neusten Literatur der SVKG und der SEK/SVIT auf, die gemäss FP nicht erklärt werden (S. 14, Metagutachten 1).

Marktmietpotenzial ist gemäss FP höher

Die potenzielle Marktmiete des 5 ½-Zimmer-Einfamilienhauses an der […] nit einer Nutzfläche von rund 130m^2, dürfte gemäss FP rund 1.25-mal höher ausfallen, als dies mit der von […] eingesetzten Miete der Fall ist. […] hat das UG nicht als Wohnfläche angerechnet. Für die von nicht berücksichtigten Parkplätze wird zudem ein Potential von rund CHF 60 pro Platz und Monat geschätzt (S. 14, Metagutachten 1).

Auch die potenzielle Marktmiete der 5½-Zimmer-Maisonettewohnung an der […] mit einer Nutzfläche von 161^2 wird von FP rund 1.25-mal höher geschätzt als die Miete von […] (zwischen CHF 35200 und 38’600 und nicht CHF 29’609 pro Jahr). Dazu komme das Marktmietpotenzial der drei Einstell-plätze mit rund CHF 4’860 pro Jahr (S. 14, Metagutachten 1).

Die verwendete Marktmiete für das Büro von CHF 12’888 beurteilt FP als unter dem Markt liegend. Die Miete dürfte rund 1.4-mal höher ausfallen, was ein Markt-mietpotenzial von zwischen CHF 16’500 und CHF 19’600 pro Jahr ergebe, im Vergleich zu den CHF 12’888 aus dem Gutachter S. 14, Metagutachten 1).

Hingegen schätzt FP das Marktmietpotenzial der Einstellhalle mit rund sechs Parkplätzen rund 43% tiefer als S. 14, Metagutachten 1).

Diskontierungssätze / Kapitalisierungssätze gemäss FP zu hoch bzw. zu tief

FP schätzt den Diskontierungssatz mit 2.8% höher ein als Gutachter […] (2.35%). Auch bei der Büronutzung schätzt FP den Diskontierungssatz höher (auf 3.7% anstatt 2.75%). Auf der anderen Seite scheinen die eingesetzten Bewirtschaftungskosten überhöht. Schliesslich geht FP von einem tieferen Kapitalisierungssatz aus, was wiederum zu einem höheren Verkehrswert führt (S. 15, Metagutachten 1).

Zusammenfassung und Fazit

Bereits die im Metagutachten von FP festgestellten gravierenden methodischen und inhaltlichen Fehler und Mängel zeigen, dass die Ergänzung des bestehenden Gutachtens sinnlos wäre. Dazu treten die in den Vorbemerkungen aufgeführten prozeduralen Mängel und die nachfolgend aufgeführten falschen faktischen Grundlagen der Gutachten.

Das von […] festgestellte wirtschaftliche Alter entspricht nicht den Tatsachen

Mutmasslich haben […] vollständige Angaben für die Einschätzung des wirtschaftlichen Alters der Liegenschaft gefehlt. In der Rubrik «Rohbau 1 – Aufstockung / Wohnung» wird das Alter korrekt mit 1997 angegeben (Gutachten […] S. 7). Am Gebäude wurde 1997 eine umfassende Aussenrenovation vorgenommen. So wurde beispielsweise 1997 die ehemals graue Blechfassade am Bürogebäude von 1975 ersetzt. Das Gebäude […] Fassade von Altbau und Aufstockung) verfügt deshalb heute auch über das einheitliche Erscheinungsbild von 1997, inklusive eines Anbaus (Erker) der im Jahr 1997 erstellt wurde. Das wirtschaftliche Alter der Kategorien unter Titel «Rohbau 2» ist folglich nicht von 1975 /Gutachten […]), S. 7) sondern offenkundig neuer, nämlich von 1997.

Die Rubrik «Küchen – Kücheneinrichtung» muss angepasst werden (Gutachten S. 7). Die Küche der 5 ½ Zimmerwohnung ist von 1997 und nicht von 1975. Die Küche hat vor dem Umbau gar nicht existiert. Die 5 ½-Zimmer-Maisonette-Wohnung wurde erst 1997 erstellt (Aufstockung Bürogebäude).

Das aufgeführte Raumprogramm ist unvollständig

Im Raumprogramm des Gutachtens […] sind die folgenden Positionen nicht aufgeführt und das Gutachten ist entsprechend unvollständig (Gutachten […] S. 10 und 11):

  • Abschnitt «Garage & Parkplätze», […] Die Einzelgarage ist nicht aufgeführt (diese wurde bereits bei der Bestandsaufnahme versehentlich ausgelassen).
  • Abschnitt «S 1/2 Zimmerwohnung […]; die Machterasse im 2. Obergeschoss fehlt.

Sollte es wider Erwarten zu Ergänzungen der Schätzungen von […] kommen, so wären die entsprechenden Räume zu ergänzen und in die Schätzung einzubeziehen.

Nicht nachvollziehhare Annahmen zu den Marktmieten

Im Bürogebäude war bis Mitte 2012 das […] des Bezirks Höfe eingemietet (der Erblasser […] sel. war […] des Bezirkes Höfe im […]. Dem Bezirk Höfe wurde dafür ein Mietzins von CHF 3’500 in Rechnung gestellt. Heute wird ca. die Hälfte des Raumes an die […] zum Preis von CHF 1’550 vermietet.

Gutachter […] weist nur einen effektiven Mietzins von CHF 1’150 (CHF 400 tiefer als effektiv eingenommen) aus und errechnet eine Marktmiete von CHF 1’074 für die gesamte Fläche (obwohl der aktuelle Mieter nur die Hälfte des Büros mietet)(Gutachten S. 11). Die zweite Hälfte der Büroräumlichkeiten wird nicht vermietet und dient der Beklagten und als Abstellraum. Sollte wider Erwarten das stark fehlerhafte Gutachten von ergänzt werden können, so müsste ein aktueller Mietwert von mindestens CHF 3’100 (CHF 1’550 x 2) angenommen werden.

Zusammenfassung zum Haupt- (Ziffer 3.1) und Eventualantrag (Ziff. 3.2.)

Hauptantrag: Das Gutachten weist unheilbare methodische und fachliche Mängel auf, es ist unvollständig und basiert auf einer nicht der best practice entsprechenden Schätzmethode. Daneben liegen dem Gutachten unzutreffende Fakten zugrunde (wirtschaftliches Alter, nicht berücksichtigte Renovationen) und nicht nachvollziehbare Annahmen zu den Marktmieten. Das Gutachten ist aufgrund der fachlichen, methodischen und prozeduralen Unzulänglichkeiten unbrauchbar. Es ist daher ein neues Gutachten einzuholen.

Eventualantrag: Sollte das Gericht wider Erwarten der Auffassung sein, dass das Gutachten trotz der aufgeführten Mängel ergänzt und korrigiert werden kann, so hat der Gutachter die folgenden Ergänzungsfragen zu beantworten und das Gutachten umfassend zu iherarbeiten:

  • Wie sind die Marktmietpotenziale entstanden (Herleitung der Berechnungsfaktoren)?
  • Warum wurden die Bewirtschaftungskosten zur Berechnung des Kapitalisierungssatzes nicht aus den effektiven Abrechnungen der letzten Jahre hergeleitet? Warum sind die stattdessen verwendeten Werte nicht erklärt?
  • Wie wurden die Bewirtschaftungskosten stattdessen berechnet oder geschätzt?
  • Wurde die Dienstbarkeit vom 21. April 2014 (Wohnrecht auf Lebenszeit zugunsten der Beklagten) im Gutachten berücksichtigt?
  • Welchen Einfluss hat die Dienstbarkeit vom 21. April 2014 (Wohnrecht auf Lebenszeit zugunsten der Beklagten) auf den Verkehrswert der Liegenschaft?
  • Was hoch wäre der Verkehrswert der Liegenschaft, wenn die Dienstbarkeit vom 21. April 2014 (Wohnrecht auf Lebenszeit zugunsten der Beklagten) nicht als wertmindernd berücksichtig würde?
  • Warum sind die geschätzten Marktmietpotenziale durchgehend unter den tatsächlich am Markt erzielten Mietwerten (-6.6% und -4 9%)?
  • Wurde Gutachter […] ein Mietvertrag von […] zur Verfügung gestellt?
  • Warum liegt der Verkehrswert so nahe bei dem Belehnungswert der SZKB?
  • Wie kann es sein, dass die Verkehrswerte auch viele Jahre später immer noch auf dem Niveau von 2012 (SZKB Belehnungswert) liegen? Welche Erklärungen gibt es dafür?
  • Am 06. November 2012 wurde die Liegenschaft auf den Wert von CHF 2’900’000 geschätzt (Gutachten CS, […] Klageantwort Beilage 13). Wie erklärt Herr […] den von ihm geschätzten Verkehrswert, welcher mehr als CHF 1’000’000 unter dem im Jahr 2012 geschätzten Wert liegt?

  • Wir bitten um Stellungnahme zu den Kritikpunkten im Metagutachten 1 und zur Vornahme der notwendigen Anpassungen im Gutachten.

Verkehrswertschätzung KTN […] (Gemeinde […] Finamillenhaus […])

Analyse der Verkehrswertschätzung von […] durch FP

Zum Authen des Gutachtens von […]

FP führen aus, dass die Nachvollziehbarkeit der Verkehrswertschätzung nicht überall gegeben ist (Metagutachten 1, S. 16). Sie weisen insbesondere auf die folgenden Mängel hin:

  • Gemäss FP sollten mindestens die Grundbucheinträge, wie Rechte und Lasten der Dienstbarkeiten erwähnt oder mindestens als Anhang beigefügt werden. Das Gutachten wird als unvollständig beurteilt (S. 16, Metagutachten 1)
  • Gemäss FP ist nicht nachvollziehbar, ob die verwendeten Entwertungen gerechtfertigt sind, zumal Kostenangaben und Kommentare zu vergangenen Investitionen in die Immobilie fehlen (S. 16, Metagutachten 1). Anmerkung Kläger: So bleibt beispielsweise unkommentiert, dass in den Jahren 2012-2013 die Liegenschaft innen und aussen renoviert wurde sowie eine Dachlukarne mit Badezimmer aufgebaut wurde (vgl. dazu nachfolgend Rz. 52 f).
  • Da gemäss FP auf die Zonenzugehörigkeit und deren baurechtliche Wirkung nicht eingegangen wird, sind Aussagen zum Nutzungspotential oder dessen Werteffekt nicht möglich. Das Gutachten ist diesbezüglich unvollständig (S. 16, Metagutachten 1).
  • Gemäss FP wäre auch Ökorisiken am Bau oder im Baugrund und allfällige öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen zu prüfen (S. 16 f., Metagutachten 1).
  • Gemäss FP fehlend ist auch die Grundstücks- und Obiektdokumentation mittels aussagekräftiger Fotos. Aussagen über die Objektqualität, den Ausbaustandard und den Zustand sind damit nicht möglich (S. 17, Metagutachten 1).

Methodik ist gemäss FP unzulänglich

Gemäss FP entsnricht die von […] verwendete Mischwertmethode nicht der best practice. Die Mischwertmethode wird für die Ermittlung des Verkehrswertes (= Marktwertes) von FP als ungeeignet qualifiziert (S. 17. Metagutachten 1).

Auch die Lageklassemethode zur Ermittlung des Landwertes entspricht gemäss FP nicht mehr dem aktuellen Stend der Wissenschaft wird heute nur rech als Hilfsmethode empfohlen (S. 17, Metagutachten 1).

Auch die Tabellen zur Bestimmung des wirtschaftlichen Alters und des Mietpreisniveaus weisen gemäss FP Abweichungen zur neusten Literatur der SVKG und der SEK/SVIT auf, die nicht erklärt werden (S. 17, Metagutachten 1).

Marktmietpotenzial ist gemäss FP höher

Die potenzielle Marktmiete des 5 ½-Zimmer-Einfamilienhauses dürfte rund 1.25 mal höher ausfallen, als dies mit der von Gutachter […] eingesetzten Miete der Fall ist (S. 17, Metagutachten 1).

Diskontierungssätze / Kapitalisierungssätze gemäss FP zu hoch bzw. zu tief

FP schätzt den Diskontierungssatz mit 2.8% höher ein als Gutachter […] (2.35%) (S. 17, Metagutachten 1). Auf der anderen Seite scheinen die eingesetzten Bewirtschaftungskosten gemäss FP überhöht. Schliesslich geht FP von einem tieferen Kapitalisierungssatz aus, was wiederum zu einem höheren Verkehrswert führt (S. 17, Metagutachten 1).

Zusammenfassung und Fazit

Bereits die im Metagutachten von FP festgestellten gravierenden methodischen und inhaltlichen Fehler und Mängel zeigen, dass die Ergänzung des bestehenden Gutachtens sinnlos wäre. Dazu treten die in den Vorbemerkungen aufgeführten prozeduralen Mängel und die nachfolgend aufgeführten falschen faktischen Grundlagen der Gutachten.

Das von […] festgestellte wirtschaftliche Alter entspricht nicht den Tatsachen (S. 6. Gutachten […])

Am Gebäude […] wurden Renovationen an den Aussenwänden, dem Dach, den Fenstern und dem Balkon vorgenommen, eine Lukarne wurde neu erstellt zusammen mit einem neuen Badezimmer: weiter wurden eine Fassaden- und eine Steildachsanierung gemacht. Alle diese Arbeiten wurden offenbar im Gutachten nicht berücksichtigt (Gutachten […] S. 6).

Die Rubriken «Rohbau I», «Rohbau 2» und «Ausbau» müssen entsprechend der in der Steuererklärung dokumentierten Bauabrechnung und der vorgefundenen Situation überarbeitet werden (Gutachten […], S. 6). Das wirtschaftliche Alter ist offensichtlich neuer als 1950.

Zusammenfassung zum Haupt- (Antrag Ziff. 6.1.) und Eventualantrag (Ziff. 6.2.)

Hauptantrag: Das Gutachten weist unheilbare methodische und fachliche Mängel auf, es ist unvollständig und basiert auf einer nicht der best practice entsprechenden Schätzmethode. Daneben liegen dem Gutachten unzutreffende Fakten zugrunde (wirtschaftliches Alter, nicht berücksichtigte Renovationen) und nicht nachvollziehbare Annahmen zu den Marktmieten. Das Gutachten ist aufgrund der fachlichen, methodischen und prozeduralen Unzulänglichkeiten unbrauchbar. Es ist daher ein neues Gutachten einzuholen.

Eventualantrag: Sollte das Gericht wider Erwarten der Auffassung sein, dass das Gutachten trotz der aufgeführten Mängel ergänzt und korrigiert werden kann, so hat der Gutachter die folgenden Ergänzungsfragen zu beantworten und das Gutachten umfassend zu überarbeiten:

  • Warum wurden die Bewirtschaftungskosten zur Berechnung des Kapitalisierungssatzes nicht aus den effektiven Abrechnungen der letzten Jahre hergeleitet? Warum sind die stattdessen verwendeten Werte nicht erklärt?
  • Wie wurden die Bewirtschaftungskosten stattdessen berechnet oder geschätzt?
  • Wie sind die Marktmietpotenziale entstanden (Herleitung der Berechnungsfaktoren)?
  • Warum ist das geschätzte Marktmietpotenzial sehr weit unter dem tatsächlich am Markt erzielten Mietwert (-18.20%)?
  • Warum liegt der Verkehrswert so nahe bei dem Belehnungswert der SZKB, welcher vor dem Um- und Ausbau von 2012 / 2013 bewertet wurde?
  • Wir bitten um Stellungnahme zu den Kritikpunkten im Metagutachten 1 und zur Vornahme der notwendigen Anpassungen im Gutachten.

Verkehrswertschätzung KTN […] Wohn. und Geschäftshaus […] Gemeinde […]

Methodische und fachliche Fehler liegen auch beim Gutachten zu KTN […] vor

Methodische Fehler wie in der Analvse der Gutachten zu KTN […] bis KTN […] ausgeführt, liegen auch beim Gutachten KTN […] vor. Die generellen Bemerkungen zu Datengrundlage, Vollständigkeit und Methodik der Gutachtend […] gelten auch für diese Liegenschaft (vgl. dazu vorstehend Rz. 12 ff., Rz. 27 ff., Rz. 45 ff.). Nachfolgend zeigen die Kläger auf, dass die Schlussfolgerungen von FP betreffend KTN […] bis KTN […] auch auf KTN […] zutreffen.

Zum Aufbau des Gutachtens von […]

Die Nachvollziehbarkeit der Verkehrswertschätzung ist nicht überall gegeben. Es bestehen die folgenden Mängel:

  • Die Grundbucheinträge, wie Rechte und Lasten der Dienstbarkeiten sind nicht erwähnt oder mindestens als Anhang beigefügt worden. Da solche Einträge wertrelevant sind. ist das Gutachten unvollständig
  • Es ist nicht nachvollziehbar, ob die verwendeten Entwertungen gerechtfertigt sind, zumal Kostenangaben und Kommentare zu vergangenen Investitionen in die Immobilie fehlen. So bleibt beispielsweise unkommentiert, dass im Jahr 2016 zusätzlich Parkplätze erstellt wurden (vgl. dazu nachfolgend Rz. 62).
  • Da auf die Zonenzugehörigkeit und deren baurechtliche Wirkung nicht eingegangen wird, sind Aussagen zum Nutzungspotential oder dessen Werteffekt nicht möglich. Das Gutachten ist diesbezüglich unvollständig.
  • Zu prüfen wären auch Ökorisiken am Bau oder im Baugrund und allfällige öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen.
  • Fehlend ist auch die Grundstücks- und Objektdokumentation mittels aussagekräftiger Fotos. Aussagen über die Objektqualität, den Ausbaustandard und den Zustand sind damit nicht möglich.
  • Verwendung von Indices: Gutachter […] indexiert den ermittelten Verkehrswert auf den Todestag (xx. xxx 2014) von […] sel. Dabei fällt auf, dass er für das Jahr 2014 den Index 1066.1 und für das Jahr 2020 den Index 1046.3 verwendet. Das würde bedeuten, dass sich der Immobilienmarkt zwischen 2014 und 2020 negativ entwickelt hätte, was insbesondere für Wohnnutzungen nicht zutrifft. […] beschreibt zudem den verwendeten Index nicht.

Methodik von […] ist gemäss unzulänglich

Auch bei KTN […] wird die Mischwertmethode verwendet. Die Mischwertmethode ist für die Ermittlung des Verkehrswertes (= Marktwertes) ungeeignet und entspricht nicht der best practice.

Auch die Lageklassemethode zur Ermittlung des Landwertes entspricht nicht mehr dem aktellen Stand der Wissenschaft und wird heute nur noch als Hilfsmethode empfohlen.

Die Tabellen zur Bestimmung des wirtschaftlichen Alters und des Mietpreisniveaus weisen Abweichungen zur neusten Literatur der SVKG und der SEK/SVIT auf, die im Gutachten nicht erklärt werden und damit nicht nachvollziehbar sind.

Diskontierungssätze / Kapitalisierungssätze zu hoch bzw. zu tief

Die eingesetzten Zahlen für die Bewirtschaftungskosten sind mutmasslich überhöht. Die Herleitung dieser Werte ist unkommentiert. Die Werte können anhand der Abrechnungen der letzten Jahre hergeleitet und mit Benchmarkdaten abgeglichen werden.

Das aufgeführte Raumprogramm ist unvollständig

Bei der Wohn- und Geschäftsliegenschaft […] wurden im Jahr 2012 (vgl. Klageantwort Beilage 11 Gutachten CS/[…] 10 Parkplätze ausgewiesen; im Jahr 2020 (Gutachten […]) deren 9, Es fehlen somit 4 Parkplätze im Raumprogramm. Welche Unterlagen Gutachter seinem Gutachten zugrunde gelegt hat, entzieht sich der Kenntnis der Kläger.

Zusammenfassung zum Haupt- (Antrag Ziff. 5.1.) und Eventualantrag (Ziff. 5.2.)

Hauptantrag: Das Gutachten weist unheilbare methodische und fachliche Mängel auf, es ist unvollständig und basiert auf einer nicht der best practice entsprechenden Schätzmethode. Daneben liegen dem Gutachten unzutreffende Fakten zugrunde (wirtschaftliches Alter, nicht berücksichtigte Renovationen) und nicht nachvollziehbare Annahmen zu den Marktmieten. Das Gutachten ist aufgrund der fachlichen, methodischen und prozeduralen Unzulänglichkeiten unbrauchbar. Es ist daher ein nenes Gutachten einzuholen.

Eventualantrag: Sollte das Gericht wider Erwarten der Auffassung sein, dass das Gutachten trotz der aufgeführten Mängel ergänzt und korrigiert werden kann, so hat der Gutachter die folgenden Ergänzungsfragen zu beantworten und das Gutachten umfassend zu überarbeiten:

  • Warum wurden die Bewirtschaftungskosten zur Berechnung des Kapitalisie-rungssatzes nicht aus den effektiven Abrechnungen der letzten Jahre hergelei-tet? Warum sind die stattdessen verwendeten Werte nicht erklärt?
  • Wie wurden die Bewirtschaftungskosten stattdessen berechnet oder geschätzt?
  • Wie sind die Marktmietpotenziale entstanden (Herleitung der Berechnungsfaktoren)?
  • Warum sind die geschätzten Marktmietpotenziale durchgehend unter den tatsächlich am Markt erzielten Mietwerten (-0,6%, – 18.4%, -5,3%, -17,3%)?
  • Warum liegt der Verkehrswert so nahe bei dem Belehnungswert der SZKB?

Verkehrswertschätzung KTN […] Gemeinde […] Wohn- und Geschäftshaus […]

Methodische und fachliche Fehler liegen auch beim Gutachten zu KTN […] vor

Methodische Fehler wie in der Analyse der Gutachten zu KTN […] bis KTN […] ausgeführt, liegen auch beim Gutachten KTN […] vor. Die generellen Bemerkungen zu Datengrundlage, Vollständigkeit und Methodik der Gutachten Gasser gelten auch für diese Liegenschaft (vgl. dazu vorstehend Rz. 12 ff., Rz. 27 ff., Rz. 45 ff.). Nachfolgend zeigen die Kläger auf, dass die Schlussfolgerungen von FP betreffend KTN […] bis KTN […] auch auf KTN […] zutreffen.

Zum Aufbau des Gutachtens von […]

Die Nachvollziehbarkeit der Verkehrswertschätzung ist nicht überall gegeben. Es bestehen die folgenden Mängel:

  • Die Grundbucheinträge, wie Rechte und Lasten der Dienstbarkeiten sind nicht erwähnt oder mindestens als Anhang beigefügt worden. Da solche Einträge wertrelevant sind. ist das Gutachten unvollständig.
  • Es ist nicht nachvollziehbar, ob die verwendeten Entwertungen gerechtfertigt sind, zumal Kostenangaben und Kommentare zu vergangenen Investitionen in die Immobilie fehlen. So bleibt beispielsweise unkommentiert. dass im Jahr 2012 bis 2013 in den Abstellräumen im Parterre (ehemalige Molkerei ein […]-studio mit Empfangsraum und Nasszelle eingebaut wurde (vgl. dazu nachfolgend Rz. 71).
  • Da auf die Zonenzugehörigkeit und deren baurechtliche Wirkung nicht einge. gangen wird, sind Aussagen zum Nutzungspotential oder dessen Werteffekt nicht möglich. Das Gutachten ist diesbezüglich unvollständig.
  • Zu prüfen wären auch Ökorisiken am Bau oder im Baugrund und allfällige öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen.
  • Fehlend ist auch die Grundstücks- und Objektdokumentation mittels aussagekräftiger Fotos. Aussagen über die Objektqualität, den Ausbaustandard und den Zustand sind damit nicht möglich.
  • Verwendung von Indices: Gutachter […] indexiert den ermittelten Verkehrswert auf den Todestag (xx. xxx 2014) von […] sel. Dabei fällt auf, dass er für das Jahr 2014 den Index 1066.1 und für das Jahr 2020 den Index 1046.3 verwendet. Das würde bedeuten, dass sich der Immobilienmarkt zwischen 2014 und 2020 negativ entwickelt hätte, was insbesondere für Wohnnutzungen nicht zutrifft. […] beschreibt zudem den verwendeten Index nicht.

Methodik ist gemäss FP unzulänglich

Auch hier wird die Mischwertmethode verwendet. Die Mischwertmethode ist für die Ermittlung des Verkehrswertes (= Marktwertes) ungeeignet und entspricht nicht der best practice.

Auch die Lageklassemethode zur Ermittlung des Landwertes entspricht nicht mehr dem aktelen Stand der Wissenschaft und wird heute nur noch als Hilfsmethode empfohlen.

Die Tabellen zur Bestimmung des wirtschaftlichen Alters und des Mietpreisniveaus weisen Abweichungen zur neusten Literatur der SVKG und der SEK/SVIT auf, die im Gutachten nicht erklärt werden und damit nicht nachvollziehbar sind.

Diskontierungssätze/Kapitalisierungssätze zu hoch bzw. zu tief

Die eingesetzten Daten für die Bewirtschaftungskosten sind mutmasslich überhöht. Die Herleitung dieser Werte ist unkommentiert. Die Werte können anhand der Ab. rechnungen der letzten Jahre hergeleitet und mit Benchmarkdaten abgeglichen werden.

Nicht nachvollziehhere Annahmen zu den Marktmieten. In den ehemaligen Gewerberäumlichkeiten der Molkerei wurde im Jahr 2013 eine […]-praxis eingebaut (mit Eingangsbereich, 2 Therapiezimmern und Nasszelle) (vgl. Raumprogramm Gutachten […]). Bis Mitte 2012 wurden diese Räume als Abstellraum des […], Höfe verwendet. Seit 2013 wird die Praxis von […] (Schwiegertochter der Beklagten) zum Mietzins von CHF 500 gemietet. Gutachter […] erechnet einen Marktmietpotenzial von nur CHF 468, was viel zu tief ist.

Zusammenfassung und Fazit zum Haupt- (Antrag Ziff. 4.1.) und Eventualantrag (Ziff. 4.2.)

Hauptantrag: Das Gutachten weist unheilbare methodische und fachliche Mängel auf, es ist unvollständig und basiert auf einer nicht der best practice entsprechenden Schätzmethode. Daneben liegen dem Gutachten unzutreffende Fakten zugrunde (wirtschaftliches Alter, nicht berücksichtigte Renovationen) und nicht nachvollziehbare Annahmen zu den Marktmieten. Das Gutachten ist aufgrund der fachlichen, methodischen und prozeduralen Unzulänglichkeiten unbrauchbar. Es ist daher ein neues Gutachten einzuholen.

Eventualantrag: Sollte das Gericht wider Erwarten der Auffassung sein, dass das Gutachten trotz der aufgeführten Mängel ergänzt und korrigiert werden kann, so hat der Gutachter die folgenden Ergänzungsfragen zu beantworten und das Gutachten umfassend zu überarbeiten:

  • Warum wurden die Bewirtschaftungskosten zur Berechnung des Kapitalisie. rungssatzes nicht aus den effektiven Abrechnungen der letzten Jahre hergeleitet? Warum sind die stattdessen verwendeten Werte nicht erklärt?
  • Wie wurden die Bewirtschaftungskosten stattdessen berechnet oder geschätzt?
  • Wie sind die Marktmietpotenziale entstanden (Herleitung der Berechnungsfaktoren)?
  • Warum sind die geschätzten Marktmietpotenziale durchgehend unter den tatsächlich am Markt erzielten Mietwerten (-0,4%, -21,2%,-6,4%)?
  • Warum liegt der Verkehrswert so nahe bei dem Belehnungswert der SZKB?
  • Wie kann es sein, dass die Verkehrswerte auch viele Jahre später immer noch auf dem Niveau von 2012 (SZKB) liegen? Welche Erklärungen gibt es dafür?

Verkehrswertschätzung KTN […] GB […] und […] Gemeinde […]

Methodische und fachliche Fehler liegen auch beim Gutachten zu KTN [… (Gemeinde […]) vor

Methodische Fehler wie in der Analyse der Gutachten zu KTN […] bis KTN […] ausgeführt, liegen auch beim Gutachten KTN […] vor. Die generellen Bemerkungen zu Datengrundlage, Vollständigkeit und Methodik der Gutachten […] gelten auch für diese Liegenschaft (vgl. dazu vorstehend Rz. Rz. 12 ff., Rz. 27 ff., Rz. 45 ff.). Nachfolgend zeigen die Kläger auf, dass die Schlussfolgerungen von FP betreffend KTN [….] bis KTN […] auch auf KTN […] zutreffen.

Zum Aufbau des Gutachtens von […]

Die Nachvollziehbarkeit der Verkehrswertschätzung ist nicht überall gegeben. Es bestehen die folgenden Mängel:

  • Die Grundbucheinträge, wie Rechte und Lasten der Dienstbarkeiten sind nicht erwähnt oder mindestens als Anhang beigefügt worden. Da solche Einträge wertrelevant sind, ist das Gutachten unvollständig.
  • Es ist nicht nachvollziehbar, ob die verwendeten Entwertungen gerechtfertigt sind, zumal Kostenangaben und Kommentare zu vergangenen Investitionen in die Immobilie fehlen. So bleibt beispielsweise unkommentiert, dass im Jahr 2018 das Flachdach saniert und die Brüstung so erneuert wurde, dass sie seit diesem Umbau begangen und möbliert werden kann und somit als Terrasse dient.

  • Da auf die Zonenzugehörigkeit und deren baurechtliche Wirkung nicht eingegangen wird, sind Aussagen zum Nutzungspotential oder dessen Werteffekt nicht möglich. Das Gutachten ist diesbezüglich unvollständig.

  • Zu prüfen wären auch Ökorisiken am Bau oder im Baugrund und allfällige öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen.

  • Fehlend ist auch die Grundstücks- und Objektdokumentation mittels aussagekräftiger Fotos. Aussagen über die Objektqualität, den Ausbaustandard und den Zustand sind damit nicht möglich.

  • Verwendung von Indices: Gutachter […] indexiert den ermittelten

    Verkehrswert auf den Todestag  (xx. xxx 2014) von […] sel. Dabei fällt auf, dass er für das Jahr 2014 den Index 1066.1 und für das Jahr 2020 den Index 1046.3 verwendet. Das würde bedeuten, dass sich der Immobilienmarkt zwischen 2014 und 2020 negativ entwickelt hätte, was insbesondere für Wohnnutzungen nicht zutrifft. beschreibt zudem den verwendeten Index nicht.

Methodik ist gemäss FP unzulänglich

Gutachter […] verwendet auch hier die Mischwertmethode. Die Mischwertmethode ist für die Ermittlung des Verkehrswertes (= Marktwertes) ungeeignet und entspricht nicht der best practice.

Auch die Lageklassemethode zur Ermittlung des Landwertes entspricht nicht mehr dem aktuellen Stand der Wissenschaft und wird heute nur noch als Hilfsmethode empfohlen.

Die Tabellen zur Bestimmung des wirtschaftlichen Alters und des Mietpreisniveaus weisen Abweichungen zur neusten Literatur der SVKG und der SEK/SVIT auf, die im Gutachten nicht erklärt werden und damit nicht rechvolziehbar sind.

Diskontierungssätze / Kapitalisierungssätze zu hoch bzw. zu tief

Die eingesetzten Daten für die Bewirtschaftungskosten sind mutmasslich überhöht. Die Herleitung dieser Werte ist unkommentiert. Die Werte können anhand der Abrechnungen der letzten Jahre hergeleitet und mit Benchmarkdaten abgeglichen werden.

Zusammenfassung zum Haupt- (Antrag Ziff. 7.1.) und Eventualantrag (Ziff. 7.2.)

Hauptantrag: Das Gutachten weist unheilbare methodische und fachliche Mängel auf, es ist unvollständig und basiert auf einer nicht der best practice entsprechender Schätzmethode. Daneben liegen dem Gutachten unzutreffende Fakten zugrunde (wirtschaftliches Alter, nicht berücksichtigte Renovationen) und nicht nachvollziehbare Annahmen zu den Marktmieten. Das Gutachten ist aufgrund der fachlichen, methodischen und prozeduralen Unzulänglichkeiten unbrauchbar. Es ist daher ein neues Gutachten einzuholen.

Eventualantrag: Sollte das Gericht wider Erwarten der Auffassung sein, dass das Gutachten trotz der aufgeführten Mängel ergänzt und korrigiert werden kann, so hat der Gutachter die folgenden Ergänzungsfragen zu beantworten und das Gutachten umfassend zu überarbeiten:

  • Warum wurden die Bewirtschaftungskosten zur Berechnung des Kapitalisierungssatzes nicht aus den effektiven Abrechnungen der letzten Jahre hergeleitet? Warum sind die stattdessen verwendeten Werte nicht erklärt?
  • Wie wurden die Bewirtschaftungskosten stattdessen berechnet oder geschätzt?
  • Wie sind die Marktmietpotenziale entstanden (Herleitung der Berechnungsfaktoren)?
  • Warum sind die geschätzten Marktmietpotenziale unter den tatsächlich am Markt erzielten Mietwerten (-6,3%, -10,4%)?

Verkehrswertschätzung KTN […]

Methodische Fehler wie im Bericht von FPRE zu KTN […] bis KTN […] rausgeführt, sind in diesem Gutachten nicht auszuschliessen bzw. es ist anzunehmen das die Einschätzungen von FPRE bezüglich der Methodik ebenfalls zutreffen. Es ist ein neues Gutachten einzuholen.

Gutachten von […] (HEV): GB […], KTN […]

Generelle Vorbemerkungen

Die Ausführungen zu den Vorzugsmieten (Rz. 5 f. vorstehend) und den Verkehrswerten (vgl. Rz. 6 ff.) gelten auch für das Gutachten von […]. Es wird auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen. Die Kläger haben auch für die Liegenschaft in […] ein Metagutachten durch FP erstellen lassen (nachfolgend «Metagutachten 2»).

Analyse der Verkehrswertschätzung von […] durch FP

Aufbau des Gutachtens

Der Bericht wird von FP als übersichtlich und grösstenteils gut dokumentiert beurteilt. Kritisch angemerkt wurde von FP, dass die Grundrisse fehlen und die Ausführungen zum kalkulatorischen Mietwert sehr knapp ausfallen. Ebenso Könnten über den Zustand der Bauteile nur Vermutungen angestellt werden, da der Standard und der bauliche Zustand nur sehr pauschal gehalten wurden. Auch Sanierungs-massnahmen würden nicht weiter vertieft, was für den Nachvollzug der Angemessenheit der technischen Entwertung jedoch hilfreich gewesen wäre. Gemäss FP werden auch die Annahmen für die Ermittlung des Nutzungspotenzials nicht näher erläutert, was jedoch für die Nachvollziehbarkeit nützlich gewesen wäre (Metagutachten 2, S. 10).

Methodik

FP bewertet das methodische Vorgehen von […] als zulässig bzw. anerkannt. Schlägt aber alternativ ein Bewertungsszenario mit Eigentumswohnungen vor, was vermutungsweise zu einem höheren Wert geführt hätte (Metagutachten 2, S. 10)

Marktmietpotenzial

FP schätzt den Mietwert rund 12% höher als […] (Metagutachten 2, S. 11). Ergänzend schreibt FP in einer E-Mail vom 9. Juni 2021: «Methodisch sind uns die Vergleichszahlen von Wüest Partner natürlich bekannt. aber wir haben keinen Zugriff darauf und wissen – wie beschrieben – auch nicht aus welchem Quartal die Zahlen stammen. Auf welches Niveau sich Herr eingeschossen hatte (sprich in welchem Preis-Quantil er sich einordnete), weiss man nicht. Er hat es nicht dargelegt und wir können es somit nicht nachvollziehen.»

Kapitalisierungssätze

FP schätzt den Diskontierungssatz, mit 2.35% etwas höher als […] (2.2%). Die eigentümerseitigen Kosten und damit der Brutto-Kapitalisierungssatz von […] kommt gemäss FP mit 3.54% eher hoch zu liegen. Je höher der Brutto-Kapitalisierungssatz ist, desto tiefer fällt der Marktwert aus. FP empfiehlt, die Bewirtschaftungskosten mit den Abrechnungen der letzten Jahre abzugleichen (Metagutachten 2, S. 11).

Nutzungsnotential

FP kommt zum Schluss, dass das Nutzungspotenzial sehr wahrscheinlich höher als ausgewiesen zu liegen kommt (Metagutachten 2, S. 11).

Zusammenfassung und Fazit

Bereits die im Metagutachten von FP festgestellten Mängel zeigen, dass die Ergänzung des bestehenden Gutachtens sinnlos wäre. Dazu treten die nachfolgend aufgeführten falschen faktischen Grundlagen des Gutachtens sowie die Befangenheit von.

Gutachter ist befangen

Aus den von […] nachgereichten Unterlagen (den Klägern mit Verfügung vom 22. April 2020 zugestellt) ergibt sich, dass die Beklagter das Dokument «Liegenschaftenübersicht» zustellte. Es handelt sich dabei um ein Dokument vom 26. Juni 2014, welches von der Schwyzer Kantonalbank (SZKB) erstellt wurde mit einer Schätzung des bankinternen Belehnungswertes erstellt am 23. Mai 2005 (Schätzungsdatum der Liegenschaft). Die Beklagte hat durch Vorlage dieser tiefen Belehnungswerte den Gutachter zu beeinflussen versucht, was ihr offensichtlich auch gelang, zumal der vom HEV ermittelte Verkehrswert bezeichnenderweise just CHF 100:000 über den internen Werten der SZKB aus dem Jahr 2005 liegt (CHF 1’345 000 (SZKB) vs. CHF 1’445’000 (HEV)). Darüber hinaus hat die Beklagte den Gutachter mutmasslich auch nicht über die Art und das Zustandekommen der Werte unterrichtet. Für die Vorlage dieser bankinternen, sehr tiefen Beleh-nungswerte durch die Beklagte bestand keine Notwendigkeit, zumal sie für eine Schätzung schlicht nicht benötigt werden (vgl. Eingabe der Kläger vom 15. Februar 2021, Rz. 4 ff.). Aufgrund des treuwidrigen Verhaltens der Beklagten ist Gutachter Flöss nun befangen, zumal er kaum die von ihm vorgenommene Bewertung, trotz Kenntnis der gesamten Umstände, revidieren wird. Das Gutachten vor ist aufgrund von unsachgemässen Unterlagen zustande gekommen, ist damit mangelhaft und […] ist befangen. Der Gutachter hat daher auch keinen Anspruch auf Entschädigung.

Vorzugsmiete an […]

Die Liegenschaft bewohnte im Zeitpunkt der Schätzung (März 2020) […] (Grosskind der Beklagten). Sie mietet die ganze Liegenschaft zum Preis von CHF 4’500. Gutachter […] berechnet einen Mietwert von CHF 4’290. Die Liegenschaft wurde im Jahr 2005 renoviert; nach der Renovation wurde die Liegenschaft an die Vormieter von […] für ca. CHF 6’000 vermietet (mündliche Überlieferung). Damit ist erstellt, dass […] zu Vorzugskonditionen die Liegenschaft nutzt und das von […] angenommene Marktmietpotenzial viel zu tief angesetzt wurde.

Zusammenfassung und Fazit zum Haupt- (Antrag Ziff. 9.1.) und Eventualantrag (Ziff. 9.2.)

Hauptantrag: Das Gutachten weist unheilbare methodische und fachliche Mängel auf. Daneben liegen dem Gutachten unzutreffende Fakten zugrunde (nicht nachvollziehbare Annahmen zu den Marktmieten). Das Gutachten ist aufgrund der fachlichen, methodischen und prozeduralen Unzulänglichkeiten unbrauchbar. Es ist daher ein nenes Gutachten einzuholen.

Eventualantrag: Sollte das Gericht wider Erwarten der Auffassung sein, dass das Gutachten trotz der aufgeführten Mängel ergänzt und korrigiert werden kann. so hat der Gutachter die folgenden Ergänzungsfragen zu beantworten und das Gutachten umfassend zu überarbeiten:

  • Wie sind die Marktmietpotenziale entstanden (Herleitung der Berechnungsfaktoren)?
  • Warum sind die Werte durchgehend unter den tatsächlich am Markt erzielten Mietwerten (-1.7% und -8.1%)?
  • Warum liegt der Verkehrswert so nahe bei dem Belehnungswert der SZKB?
  • Wie kann es sein, dass die Verkehrswerte auch viele Jahre später immer noch auf dem Niveau von 2005 (Zeitpunkt der Bewertung durch die SZKB ist der 23.05.2005) liegen? Welche Erklärungen gibt es dafür?
  • Wir bitten um Stellungnahme zu den Kritikpunkten im Metagutachten 2 und zur Vornahme der notwendigen Anpassungen im Gutachten.

Gutachten von […]

Die Gutachten von Frau […] (Liegenschaften Tessin. GB […] und GB […] werden akzeptiert.

Abschliessend ersuche ich höflich um antragsgemässe Entscheidung.

Mit vorzüglicher Hochachtung

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