Sehr geehrter Herr Gerichtspräsident

Sehr geehrte Damen und Herren

Ich beziehe mich auf Ihre Verfügung vom 25. August 2021 betreffend «Vorschlag Obergutachter / Fragen» in rubrizierter Angelegenheit und stelle innert Frist die folgenden

Anträge:

Die folgenden Anträge der klägerischen Eingabe vom 14. Juni 2021 seien einem anfechtbaren Entscheid zuzuführen: Antrag Ziff. 1 (Antrag auf Einholung weitere Gutachten), Ziffer 8 (Landparzelle Gemeinde […] Grundstück-Nr. […] und Eventualantrag Ziff: 9.2 (Ergänzungsfragen an […]):

1. Es sei den Parteien vom Gericht ein Gutachter vorzuschlagen, der die folgenden Kriterien erfüllt:
2. Sitz und primäre Geschäftstätigkeit des Gutachters befindet sich ausserhalb des Kantons und
3. Der Gutachter erfüllt mindestens eines der folgenden Qualitätskriterien (alternativ/nicht kumulativ):

• Es handelt sich um einen akkreditierten SVIT-Bewerter.
• Es handelt sich um einen Immobilienbewerter mit eidg. Fachausweis;
• Es handelt sich um einen Rewerter MRIS (Professional Memher of the Roval Institution of Chartered Surveyors);
• Es handelt sich um ein grösseres Büro, bei welchem ein mitwirkender Partner/Mitarbeiter über die SVIT-Akkreditierung oder über die MRICS-Akkreditierung verfügt und welches auf Bewertungen spezialisiert ist (z. B. Wüest & Partner, LAZI, KMP, Balmer-Etienne. etc.);

Der Auftrag an den Gutachter sei wie folgt zu präzisieren:

1. KTN […] Liegenschaft […]Es sei eine Schätzung mit Wohnrecht vom 21. Februar 2014 und eine Schätzung ohne Wohnrecht einzuholen.
2. Die Auftragsabwicklung mit dem Gutachter hat ausschliesslich über das Gericht zu erfolgen.
3. Grundlage für das Gutachten haben mindestens die folgenden Unterlagen zu bilden:

• Aktueller Grundbuchauszug (inklusive Belege zu den wertrelevanten Einträgen, d.h. Wortlaute aller Rechte und Lasten (An-, Vormerkungen, Dienstbarkeiten);
• Neuste Gebäudeversicherungsanzeigen mit Angabe der Kubatur und Baujahr;
• Pläne (Grundrisse / Schnitte und Fassaden), sofern vorhanden;
• Aufstellung von getätigten Investitionen;
• Bei den Renditeliegenschaften: Liegenschaften-Erfolgsrechnung der drei Jahre vor dem Schätzungszeitpunkt, Detaillierte Netto-mietzinsaufstellung (inkl. Nutzflächenangabe) / Hinweis Mietverhältnisse an Familienmitglieder (Vorzugsmiete); Mietverträge der Hauptmieter.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST zu Lasten der Beklagten.

BEGRÜNDUNG

Zu Antrag Ziff. 1: Rechtsbegehren vom 14. Juni 2021 sind einem Entscheid zuzuführen.

Über die Begehren der klägerischen Eingabe vom 14. Juni 2021 Ziff. 1 (Antrag auf Einholung weitere Gutachten), Ziffer 8 (Landparzelle Gemeinde […] Grundstück-Nr. […] und den Eventualantrag Ziff. 9.2 (Ergänzungsfragen wurde bisher kein Entscheid gefällt und es finden sich auch in den Erwägungen der Verfügung vom 25. August 2021 keinerlei Ausführungen dazu. Das Gericht wird ersucht, sich mit diesen Anträgen auseinanderzusetzen und die Anträge einem Entscheid zuzuführen.

Zu den Ausführungen des Gerichts zum Gutachten von […] ist anzumerken, dass ein methodisch korrektes Vorgehen nicht dazu führt, dass die weiteren, genügend substantiierten und sogar mittels Metagutachten festgestellten Kritikpunkte der Kläger nicht mindestens im Rahmen von Ergänzungsfragen an den Gutachter – wie in Eventualantrag Ziff. 9.2 der Eingabe vom 14. Juni 2021 beantragt – vom Gutachter beantwortet werden müssen (vgl. Rz. 84 ff. der Stellungnahme vom 14. Juni 2021). Zu den Ausführungen des Gerichts in der Verfügung vom 25. August 2021, S. 2 betreffend Befangenheit von, sei der Hinweis erlaubt, dass durch das Setzen eines tiefen Ankers (hier die tiefen Belehnungswerte der SZKB aus dem Jahr 2005!) sehr wohl eine Beeinflussung nach unten resultieren kann und vorliegend auch resultierte. Genau dies wurde von der Beklagten beabsichtigt, zumal es keinen anderen vernünftigen Grund gab, dieses Dokument dem Schätzer vorzulegen. Der von […] ermittelte Verkehrswert wurde denn auch mutmasslich aus den Belehnungswerten der SKZB hergeleitet (was ge. rade nicht zulässig ist). Damit solche Beeinflussungsversuche künftig unterbleiben, soll die Koordination künftig über das Gericht erfolgen (vgl. dazu Antrag Ziffer 3).

Zu Antrag Ziff. 2: Einwendungen gegen die vorgeschlagene Sachverständige Person

Das Gericht schlägt […] Dipl. Architekt ETH/SIA […] als Obergutachter vor. […] ist Mitglied der HEV

Vizepräsident des Vorstandes der Sektion HEV […] ist […] der Rechtsvertreter der Beklagten. Der Sohn der Beklagten […], ist neben seiner Tätigkeit für die Sektion HEV […] im Kanton […] selbst im Immobilienbereich tätig, als Geschäftsführer der […] AG auf der Expertenliste des HEV aufgeführt. Darüber hinaus verwaltet er bzw. die […] AG bekanntlich sämtliche streitgegenständlichen Liegenschaften, welche allesamt im Kanton [] liegen, ist ausserdem auch als Vertreter der Beklagten aufgetreten und hat als dereinstiger Erbe der Beklagten ein eigenes rechtliches und tatsächliches Interesse am Ausgang des vorliegenden Verfahrens (Vollmacht vom 24. Juni 2014, Replik, Beilage 1)

Nachdem die erste Runde der Schätzungen gescheitert ist, ist beim zweiten Durchgang ein besonderes Augenmerk auf die Unabhängigkeit des Schätzers zu legen. Bereits die vormaligen Schätzer waren dem HEV nahestehend. Diese sachliche und räumliche Nähe des nun neu vorgeschlagenen Gutachters zur Sektion HEV […] aber auch zum im Kanton angesichts der mit einer Mitgliedschaft beim HEV und der Auflistung auf der Expertenliste des HEVverbundenen wirtschaftlichen Interessen inakzeptabel. Dazu kommt die räumliche und branchenmässige Nähe des vorgeschlagenen Gutachters mit Vorliegend besteht die grosse Gefahr, dass sich ein Interessenkonflikt und aufgrund des beschriebenen Näheverhältnisses eine Befangenheit im Laufe der Begutachtung materialisiert. Bereits der Anschein der Befangenheit schliesst die Einsetzung als Gutachter aus. Der vom Gericht einzusetzende Gutachter muss zwingend seinen Sitz und seine primäre Geschäftstätigkeit ausserhalb des Kanton Schwyz haben.

Neben der örtlichen Distanz müssen auch die fachlichen Qualifikationen geben sein. Der Titel «Immobilienbewerter» ist nicht geschützt. Letztlich kann sich jeder als Immobilienbewerter vermarkten.

Der vom Gericht vorgeschlagene Bewerter ist beispielsweise nicht beim SVIT akkreditiert. Um sicherzustellen, dass ein Gutachter auch die notwendigen fachlichen Qualifikationen mitbringt und gemäss den aktuellsten Methoden und anerkannten Prinzipen der Best Practice verfährt, sollte mindestens eines der folgenden Kriterien (alternativ, nicht kumulativ) erfüllt sein:

Akkreditierter SVIT-Bewerter: Es handelt sich um einen akkreditierten SVIT-Bewerter (vgl. dazu https://bewertungsexperten.ch). Die akkreditierten SVIT-Experten bringen neben den notwendigen fachlichen Qualifikationen auch genügend Berufserfahrung (auch mengenmässig) im Bereich der Bewertungen mit. Dies wird im Rahmen der Aufnahme als SVIT-Bewerter kontrol-liert. Anders als die HEV-Liste der regionalen Schätzer, welche einzig aufgrund einer Umfrage unter den interessierten Mitgliedern des HEV Kanton Schwyz und damit nicht aufgrund von objektiv überprüfbaren fachlichen Kriterien zustande kommt, befinden sich auf der SVIT-Liste lediglich Bewerter, welche die qualitativen Aufnahmekriterien erfüllen.

• Es handelt sich um einen Immobilienbewerter mit eidg. Fachausweis;
• Es handelt sich um einen Bewerter MRICS (Professional Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors);
• Es handelt sich um ein grösseres, auf Bewertungen spezialisiertes Büro, bei welchem ein mitwirkender Partner/eine mitwirkende Partnerin oder Mitarbeiterin über die SVIT-Akkreditierung oder die MRICS-Akkreditierung verfügt (z.B. Wüest & Partner, IAZI, KMP, Balmer-Etienne) und mittels dem Vierau-genprinzip die notwendige Qualität sichergestellt wird.

Zu Antrag Ziff. 3: Bemerkungen zum Fragenkatalog und zur Abwicklung der Gutachteneinholung

Schliesslich bitten wir das Gericht, der Klarheit halber den Fragenkatalog zu KTN […] (Ziff. 2), Liegenschaft […] wie folgt zu ergänzen. Es sei eine Schätzung mit Wohnrecht vom 21. Februar 2014 (KB Beilage 59) und eine Schätzung ohne Wohnrecht einzuholen (siehe Rz. 53 der Klagebegründung)

Weiter bitten wir das Gericht, die gesamte Korrespondenz mit dem Gutachter über das Gericht zu koordinieren. Entsprechend müssen die dokumentarischen Grundlagen von den Parteien für das Gutachten dem Gericht eingereicht und danach den Gutachtern zur Verfügung gestellt werden (sofern nicht von den Gutachtern bei den zuständigen Stellen (nur Dritten), wie Grundbuchamt und Gebäudeversicherungsanstalt, selbst eingeholt). Der Gutachter teilt mit, welche Unterlagen er benötigt, wobei mindestens die folgenden Unterlagen Grundlagen des Gutachtens bilden müssen.

• Aktueller Grundbuchauszug (inklusive Belege zu den wertrelevanten Einträgen, d.h. Wortlaute aller Rechte und Lasten (An-/Vormerkungen, Dienstbarkeiten);
• Neuste Gebäudeversicherungsanzeigen mit Angabe der Kubatur und Baujahr;
• Pläne (Grundrisse / Schnitte und Fassaden), sofern vorhanden;
• Aufstellung von getätigten Investitionen;
• Bei den Renditeliegenschaften:
  • Liegenschaften-Erfolgsrechnung der drei Jahre vor dem Schätzungs-zeitpunkt,
  • Detaillierte Nettomietzinsaufstellung (inkl. Nutzflächenangaben, wenn möglich Excel-Format) / Hinweis auf Mietverhältnisse an Familienmitglieder (Vorzugsmiete);
  • Mietverträge der Hauptmieter

Die Abrechnungen der Bewirtschaftungskosten sind – soweit aus Sicht des Gutachters notwendig – beim Erbschafts verwalter, RA […] zu edieren bzw. einzuholen und die Bewirtschaftungskosten sind entsprechend aus diesen Abrechnungen konkret abzuleiten.

Ich bedanke mich für die wohlwollende Prüfung der gestellten Begehren und bitte um anragsgemässe Entscheidung.

Mit vorzüglicher Hochachtung